Vybaviť stavebné povolenie znie ako strašidelná úloha. Táto aktivita má aj svoj názov – tzv. inžiniering. Osoba, ktorá robí “inžiniering”, sa postará o to, aby boli odovzdané všetky potrebné dokumenty a prípadné dovysvetlenia. Vy tak ušetríte vlastné nervy. Peniaze až tak nie, keďže zadarmo to nie je. Samozrejme, môžete si úrady obehať aj sami, ak máte čas, priestor a bavia vás detektívky 🙂 Lebo ono to sumarizovanie a tvorba dokumentov, žiadostí, hľadanie indícií, vyhľadávanie informácií, čo ešte treba a čo nie, veľmi pripomína detektívku.
V našom prípade sa o túto detektívnu zábavku postaral náš stavebný dozor a dedo v jednom. V ďalších riadkoch popíšeme našu skúsenosť a veríme, že v nej nájdete kus pomoci napriek tomu, že každá stavba má svoje vlastné špecifiká a požiadavky sa môžu líšiť.
Máme pozemok, čo ďalej?
Kúpili ste alebo ste dostali pozemok a chcete stavať. Máte už predstavu o vysnívanom dome, a vybraného architekta. Dobrý architekt vás automaticky požiada o tzv. územnoplánovaciu informáciu – ÚPI. V ideálnom prípade ste o ňu požiadali ešte pred samotnou kúpou pozemku.
ÚPI totiž poskytuje informáciu, či je vôbec možné na danej parcele stavať, aký je povolený koeficient zastavanosti, koeficient zelene, maximálna výška strechy, plotu a pod. Takto môžete zistiť, že napríklad dom nebude bungalow, lebo by ste presiahli koeficient zastavanosti, alebo by musel byť oklieštený o niekoľko metrov. Alebo zistíte, že sa vám tam nevojde dvojgaráž, prípadne sa architekt musí viac pohrať s miestnosťami, aby splnil vzdialenosti.
My sme mali šťastie na ústretový a nápomocný stavebný úrad, ktorý už skompletizovanú žiadosť o stavebné povolenie schválil rýchlo a ešte predtým nám opakovane vysvetlili, čo treba a netreba priložiť. Napriek tomu však človek nadobudne pocit, že k jednému obyčajnému rodinnému domu sa vyžaduje toľko papierovačiek, akoby sme išli stavať mrakodrap. Poďme na to všetko ale pekne od začiatku, od pozemku po stavebné konanie.
Projekt
Nasleduje tá zábavnejšia časť – fáza projektu. O tej budeme písať detailnejšie zvlášť. Všeobecne platí, že dosť pomôže, ak vás architekt pozná a vie odhadnúť váš štýl. Po finálnom odklepnutí návrhu pripraví architekt niekoľko kópií (pare) projektu. Projektová dokumentácia obsahuje architektúru, statiku, projekty profesistov (voda, elektrika, kúrenie, plyn, vykurovanie), projekt prípojok inžinierskych sietí atď.
Ak staviate jednopodlažný dom alebo dom s horným ustupujúcim podlažím (t.j. nie je to celé druhé poschodie), stavebné konanie bude spojené s územným. Je to rýchlejšie a o niečo menej komplikované. Preto ak máte tkú možnosť, radšej si zvoľte projekt s bungalowom alebo jedným ustupujúcim podlažím.
Už pri kúpe pozemku a určite počas tvorby projektu je nesmierne dôležité, aby ste mali zabezpečený prístup k pozemku a k inžinierskym sieťam aj na papieri a zmluvne. Lebo do projektu môže architekt nakresliť prístup a napojenie na siete bez zábran, ale ak to nemáte zmluvne podchytené, projekt môže ľahko skončiť v šuflíku. Poznám niekoľko projektov, ktoré mali taký osud. Aj nám hrozilo, že síce budeme majiteľmi dobrého pozemku s cestou a IS hneď na hranici, ale bez zmlúv sme si mohli pískať.
Prístup k pozemku a k IS riešený zmluvne
Veľa dnes predávaných pozemkov sa nachádza v častiach, kde sú prístupové cesty súkromné, vybudované developerom a nie sú odovzdané obci. Nie je povinnosťou majiteľov takýchto súkromných ciest, umožniť vám prístup. Nie je ani stanovené, kedy má developer cestné komunikácie odovzdať obci. Môže to byť aj 10 rokov.
Najistejšou možnosťou je buď vlastniť dostatočne veľký podiel na danej ceste, cez ktorú ideálne prechádzajú aj inžinierske siete alebo mať zriadené vecné bremeno na právo prechodu a prejazdu cez príslušný pozemok.
Ak však pozemok patrí majiteľom X a Y a cestu vybudovala firma Z, musíte získať súhlas všetkých účastníkov X, Y a Z. Ak pozemok patrí nebodaj desiatim majiteľom, súhlas musí dať aj ten čo vlastní malinký fliačik. Stavebný zákon akceptuje aj prenájom cesty (napr. max dobu 50 rokov), ale z právneho hľadiska je toto pre vás rizikové. Prenájom je veľmi ľahko zrušiteľný. A pri hypotéke majú banky s touto formou problém.
Taktiež nezabudnite aj na súhlas s pripojením sa na IS ak sú vedené cez súkromný pozemok. Bežná situácia je, že IS vybudoval developer a prechádzajú cez súkromný pozemok. IS sú síce odovzdávané na elektrárne, vodárne atď. a od nich budete potrebovať súhlas takisto, ale vy potrebujete súhlas aj od majiteľov parcely, cez ktorú sú predmetné siete vedené. Prípadne aj súhlas developera s pripojením sa na ním budované prípojky k IS.
Suma sumárum, potrebujete získať právo pripojenia, uloženia, údržby a užívania inžinierskych sietí na pozemku XY kde sa tieto IS nachádzajú, v rozsahu vyznačenom geometrickým plánom. Čiže navyše si musíte dať urobiť aj geometrický plán.
V tejto fáze si pripravte aj snímku z katastrálnej mapy so zákresom napojenia na IS. Budete to potrebovať ako prílohu k stavebnému konaniu. Snímku z katastrálnej mapy si pripravte viackrát a jednu aj so zákresom okótovaných odstupov.
EXTRAvilán alebo INTRAvilán
Nezabudnite si overiť, či sa váš pozemok nachádza v intraviláne (=zastavaná časť obce) alebo v extraviláne (=mimo zastavanej časti obce). Nie je totiž tak jednoznačné. V našom prípade máme síce pozemok obklopený jestvujúcimi domami a celou novou štvrťou, no napriek tomu spadá pod extravilán.
V prípade extravilánu budete potrebovať pár vecí extra – ide o rozhodnutie o vyňatí z PPF a k tomu požadované stanoviská z ďalších inštitúcií, ako potvrdenie o bonite pôdy, stanovisko k existencii hydromelioračných zariadení, súhlas k vyňatiu z miestneho úradu, geometrický plán, potvrdenie z ďalšieho úradu, že predmetný pozemok je určený na výstavbu atď. Vydanie rozhodnutia o vyňatí trvá v praxi pomerne dlho, preto odporúčame začať s ním čo najskôr, ak spadáte pod extravilán. Konkrétne požiadavky k extravilánu rozoberieme v ďalšej časti tohto článku.
Stavebný dozor
Prehlásenie stavebného dozoru je jednou z príloh potrebných k stavebnému konaniu. Ak vám dom stavia firma, neodporúčame kontraktovať stavebný dozor danej firmy, ale váš vlastný ako investora. Stavebný dozor z firmy, ktorá vám stavia dom, je rizikovejší čo sa týka zachovania nestrannosti. Skôr si bude obhajovať časový, pracovný a rozpočtový plán firmy, pre ktorú pracuje, než váš ako investora. Je to akoby v porote pre MISS 2021 sedela rodina jednej z misiek a nie nestranná skupina.
Prílohy k stavebnému konaniu
Máte už pripravené základné veci ako:
- Projektová dokumentácia 2x
- List vlastníctva (LV) k pozemku
- Doklady dokazujúce práva k IS a cestnej komunikácii (v našom prípade to boli
- Prehlásenie stavebného dozoru
- Snímka z katastrálnej mapy so zákresmi odstupov a so zákresmi napojenia na IS
Budete však potrebovať ďalšie stanoviská – z elektrárne, vodárne, plynárne, miestneho úradu, magistrátu, pozemkového úradu, a pár dokumentov navyše ak je pozemok v extraviláne, v blízkosti lesov alebo vodného toku. Tieto stanoviská rozoberieme do detailu v ďalšej časti tohto článku.